Zakup nieruchomości przez cudzoziemca

Grunty leżące w obrębie granic Rzeczypospolitej Polskiej, a co za tym idzie także nieruchomości na nich posadowione są dobrami skończonymi. Oznacza to, iż istnieje ich ograniczona liczba. W którymś momencie działki budowlane i inwestycyjne zwyczajnie się skończą. W związku z powyższym obrót nieruchomościami jest ewidencjonowany i w wielu przypadkach ściśle ograniczany. Jednym z takich przypadków jest zakup nieruchomości przez obcokrajowca.

Czy kupno nieruchomości przez cudzoziemca jest możliwe? Jakie warunki musi spełnić obcokrajowiec planujący zakup nieruchomości w Polsce?

Cudzoziemiec w polskim prawie nieruchomości

Zgodnie z Ustawą z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, cudzoziemcem może być:

osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego,
osoba prawna z siedzibą za granicą,
spółka nieposiadająca osobowości prawnej z siedzibą za granicą,
osoby prawne i spółki handlowe z siedzibą w Polsce, kontrolowane przez cudzoziemców.

W kontekście zakupu nieruchomości w Polsce, istotne są również różnice w traktowaniu obywateli UE, EOG i Szwajcarii.

Status cudzoziemca w kontekście polskiego prawa nieruchomości jest zdefiniowany szeroko i obejmuje różne kategorie osób i podmiotów. W zależności od obywatelstwa i miejsca siedziby, proces zakupu nieruchomości w Polsce może się znacząco różnić, co jest istotne dla potencjalnych nabywców z zagranicy.

Podsumujmy: Zakup nieruchomości przez cudzoziemca jest regulowany przepisami, które różnią się w zależności od obywatelstwa nabywcy oraz rodzaju nieruchomości.

Kupno nieruchomości przez cudzoziemca: Od A do Z

Zakup nieruchomości przez obcokrajowca w Polsce to proces, który wymaga zrozumienia i przestrzegania przepisów prawa, m.in. uzyskania zezwolenia na zakup nieruchomości od Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji. Przebieg tego procesu różni się w zależności od tego, czy kupujący jest obywatelem Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego, Szwajcarii, czy innego kraju.

Pierwszym krokiem jest w tym przypadku weryfikacja statusu prawnego potencjalnego nabywcy nieruchomości i ustalenie, czy w potrzebuje on zezwolenia na zakup nieruchomości. Jeśli posiadanie zezwolenia okaże się niezbędne, kolejnym krokiem w procesie kupna nieruchomości będzie złożenie wniosku o zezwolenie na zakup nieruchomości w Ministerstwie Spraw Wewnętrznych i Administracji. Wniosek powinien zawierać dane osobowe kupującego, opis nieruchomości, informacje o zbywcy oraz cel zakupu. Należy się liczyć z tym, że proces rozpatrywania wniosku jest czasochłonny i może zająć nawet kilka miesięcy.

Kolejne etapy obejmują:

ocenę stanu prawnego nieruchomości mającej być przedmiotem transakcji,
podpisanie umowy przedwstępnej,
finalizację transakcji (podpisanie aktu notarialnego i uiszczenie podatku od czynności cywilnoprawnych oraz pozostałych opłat),
wpis do Księgi Wieczystej.

Zezwolenie na zakup nieruchomości dla cudzoziemca – Kiedy jest niepotrzebne?

Jak już wielokrotnie wspominaliśmy, zgodnie z obowiązującym prawem nie wszyscy cudzoziemcy potrzebują zezwolenie na zakup nieruchomości w Polsce. Istnieje kilka wyjątków od tego wymogu, które umożliwiają łatwiejszy zakup nieruchomości bez konieczności przechodzenia przez skomplikowany proces administracyjny. Kogo i jakich sytuacji dotyczą?

Największą swobodą cieszą się oczywiście Obywatele krajów Unii Europejskiej (UE) oraz Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG), którzy mogą bez zezwolenia nabywać lokale mieszkalne oraz lokale użytkowe, takie jak garaże, a także nieruchomości inne niż rolne i leśne. W przypadku chęci nabycia nieruchomości rolnych lub leśnych obywatele UE i EOG muszą uzyskać zezwolenie, chyba że:

przez co najmniej pięć lat mieszkają na terenie Polski (bez przerwy),
prowadzą działalność rolniczą na terytorium Polski przez co najmniej 5 lat.

A jak sprawa wygląda w przypadku cudzoziemców, którzy posiadają kartę stałego pobytu?

Zezwolenie na zakup nieruchomości dla cudzoziemca posiadającego kartę stałego pobytu

Zakup nieruchomości przez obcokrajowca, który posiada kartę stałego pobytu i zamieszkuje w Polsce przez co najmniej pięć lat jest zwolnione z obowiązku uzyskania zezwolenia na zakup nieruchomości. Przy czym pięcioletni okres pobytu musi być nieprzerwany i potwierdzony odpowiednimi dokumentami.

Zakup nieruchomości przez obcokrajowca będącego małżonkiem obywatela polskiego

Cudzoziemcy będący małżonkami obywateli polskich i zamieszkujący w Polsce przez co najmniej dwa lata od dnia zawarcia małżeństwa również są zwolnieni z obowiązku uzyskania zezwolenia na zakup nieruchomości. W takim przypadku cudzoziemiec musi udokumentować swoje małżeństwo oraz okres zamieszkania w Polsce.

Kupno nieruchomości przez cudzoziemca posiadającego status repatrianta

Osoby uznane za repatriantów oraz ich najbliżsi członkowie rodziny są zwolnieni z obowiązku uzyskania zezwolenia na zakup nieruchomości w Polsce. Repatrianci muszą posiadać dokumenty potwierdzające ich status oraz prawo do osiedlenia się w Polsce.

Cudzoziemcy planujący zakup nieruchomości muszą być świadomi specyficznych wymogów prawnych i proceduralnych obowiązujących w Polsce. Znajomość tych zasad i odpowiednie przygotowanie mogą znacząco ułatwić i przyspieszyć proces zakupu.

Zakup nieruchomości przez obcokrajowca bez zezwolenia

Zezwolenie na zakup nieruchomości nie jest wymagane w przypadkach:

nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego (z pewnymi wyjątkami – patrz strefa nadgraniczna) ,
nabycia lokalu użytkowego przeznaczonego na garaż lub udziału w takim lokalu, jeśli ma to zaspokoić potrzeby mieszkaniowe nabywcy,
nabycia nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Polsce co najmniej 5 lat od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE,
nabycia nieruchomości przez cudzoziemca pozostającego w związku małżeńskim z obywatelem polskim, mieszkającego w Polsce co najmniej 2 lata od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE, jeśli nieruchomość wejdzie w skład wspólności majątkowej małżonków,
nabycia nieruchomości przez cudzoziemca uprawnionego do dziedziczenia ustawowego po zbywcy, jeśli zbywca był jej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym co najmniej 5 lat.

Zakup nieruchomości przez cudzoziemca: O czym należy pamiętać?!

Zezwolenie jest ważne przez dwa lata od dnia wydania.
Zakup nieruchomości przez cudzoziemca bez wymaganego zezwolenia jest nieważny.
Procedura uzyskania zezwolenia może trwać kilka miesięcy, dlatego warto rozpocząć ją z odpowiednim wyprzedzeniem.

Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości w Polsce zaleca się konsultację z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości oraz zapoznanie się z aktualnymi przepisami prawnymi.

Sprawdź również: Obywatelstwo Polskie dla cudzoziemca